Покупка и аренда недвижимости в израиле в 2020 году

Большинство квартир трёх- и четырёхкомнатные

Типовое израильское жильё очень просторное – не менее трёх комнат (таких квартир в стране больше 80%) и не менее 80 кв. м. Это основной жилищный фонд, и он был построен в 50–70-е годы прошлого века. Позже начали строить четырёх- и пятикомнатные квартиры, такого стандарта строительства придерживаются и сейчас.

Объясняется это просто: у израильтян культ семьи с большим количеством детей. В некоторых случаях даже трёшка оказывается тесной!

Если в описании фигурируют полкомнаты (например, 3,5-комнатная квартира), подразумевается, что в квартире есть «столовый угол». Это четырёх-пятиметровое пространство, примыкающее к кухне или гостиной, где ставят обеденный стол.

Стандартная трёхкомнатная квартира выглядит так: входная дверь ведёт прямо в просторную гостиную, из которой можно попасть в две небольшие спальни и кухню. Бо́льшие квартиры строятся, как правило, по такому же принципу. Другие типы планировок можно найти в нетиповой застройке – коттеджах и виллах.

Конечно, на рынке есть и студии, и однушки, и двушки, но в процентном соотношении их очень мало. Спросом они пользуются среди одиноких людей или бездетных пар. Такое компактное жильё можно найти в приморских комплексах Тель-Авива. Однако цены на 25–50-метровые объекты в них порой даже выше, чем на многокомнатные квартиры в спальных районах.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Израиле

Для граждан России, Украины, Беларуси, Казахстана и других государств бывшего СССР в целом нет ограничений на покупку недвижимости в Израиле. Есть возможность приобрести дома, квартиры, а также коммерческие объекты в полную частную собственность, зарегистрировать сделку как на физическое, так и на юридическое лицо. Но это касается не всех типов недвижимости.

Кроме того, иностранцы не будут иметь права на налоговые льготы при покупке (подробнее читайте в разделе «Дополнительные расходы на покупку»).

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Израильская система прав собственности на недвижимое имущество достаточно сложная. Если вкратце, то возможности для покупателей следующие.

В Израиле существует два типа земель – частные и государственные. Все объекты, расположенные на частной земле, иностранцы могут покупать свободно, никаких разрешений от властей не требуется.

Иерусалим, центр города

Государственные земли, в свою очередь, могут быть приватизированными или нет. В любом случае участки, закреплённые за объектом, передаются покупателям не в полную собственность, а на правах долгосрочной аренды на 25, 49 или 99 лет (аналог британской системы владения «лизхолд»).

Если квартира находится на приватизированном государственном участке, то её покупка мало чем отличается от приобретения недвижимости на частной земле. По окончании срока договор аренды автоматически продлевается. Если же участок не приватизирован, то собственник квартиры должен будет ежегодно выплачивать ренту государству, плюс за властями остаётся право прекратить договор аренды по истечении его срока.

Но самое главное, что покупать недвижимость на государственных землях, в том числе приватизированных, можно с некоторыми ограничениями.

• Совершить сделку могут только граждане Израиля или иностранцы, имеющие право на репатриацию по закону «О возвращении».
• Для покупки нужно получить разрешение Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Чтобы получить это разрешение, нужно будет представить убедительное мотивационное письмо, демонстрирующее потенциальный вклад, который заявитель может внести в Израиль. Рекомендации нескольких израильских источников, подтверждающие это, облегчат получение разрешения. Другой вариант – зарегистрировать компанию и/или некоммерческую организацию, состав правления которой в основном будет состоять из граждан Израиля.

Получается, что иностранцы без еврейских корней могут купить только объекты, расположенные на частных землях (а их всего 10% от общего объема). Но на практике, как рассказывают адвокаты, во-первых, покупателя никто не заставляет репатриироваться, достаточно просто заявить о таком намерении. Во-вторых, никто детально родословную не проверяет. Иными словами, ограничение можно обойти, хоть схема эта и не совсем белая. 

Права и обязанности иностранных собственников недвижимости

Иностранные владельцы недвижимости имеют такие же права в отношении объекта, как и граждане страны: его можно продавать, сдавать в аренду, извлекать из него прибыль, дарить и передавать по наследству – словом, пользоваться по своему усмотрению.

При этом все налоги и текущие расходы на недвижимость также распространяются на иностранцев.

Никаких преимуществ в получении вида на жительство в Израиле владение недвижимостью не даёт.

Субботний лифт в шаббат

В иудаизме суббота — это день шаббата. День, в который евреям нельзя трудиться. Если раньше в список запрещённых занятий входила пахота, жатва, вязка снопов, помол, то сегодня это множество повседневных занятий. Среди них – включение электричества, стирка, даже пользование телефоном!

Существуют даже холодильники с кнопкой «субботнего режима», который отключает все лампочки и датчики, загорающиеся при открывании двери.

Интересно узнавать, как живут люди в разных странах? Читайте другие наши материалы по этой теме

• Про американцев
• Про эмиратцев
• Про греков
• Про испанцев
• Про немцев
• Про тайцев

Фото: unsplash.com (Shai Pal, Dan Gold, Guy Tsror), коллаж: en.wikipedia.org (עדירל и Jewbask), en.wikipedia.org (retardstrength.net), коллаж: toldot.ru, en.wikipedia.org (Zachi Evenor и Effi B.)

Налогообложение недвижимости

При покупке, владении и продаже недвижимости в Израиле действуют такие налоги:

• Арнона – это муниципальный налог в Израиле, обязывающий каждого владельца квартиры ежегодно выплачивать некоторую сумму с целью субсидирования деятельности муниципалитета.
• Мас-Рехиша – налог на покупку недвижимости установлен законом, его размер зависит от стоимости жилья.
• Масс-Шевах – налог на прибыль, который распространяется на увеличение стоимости недвижимости при продаже;
• Этель-Ашбаха – это налог на улучшения, который взимается за обновление и усовершенствование недвижимости, стоимость которой после изменений возрастает.

Налоги при покупке недвижимости

Причиной, почему в Израиле дорогое жилье, является то, что в стране действует закон о налогообложении недвижимости. Размер налога при покупке зависит от стоимости квартиры, а также от того, какая по счёту покупается квартира.

В зависимости от стоимости апартаментов при покупке первой и единственной квартиры взимаются такие суммы:

• от 1 568 800 до 1 860 790 шекелей (от 427 тыс. до 506 тыс. долл. США) – налог составляет 3,5%;
• от 1 860 790 до 4 800 605 шекелей (от 506 тыс. до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог составляет 5%;
• от 4 800 605 до 16 002 015 шекелей (от 1 млн 305тыс. до 4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 8%;
• свыше 16 002 015 шекелей (4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 10%.

При этом в случае приобретения квартиры стоимостью до 1 568 800 шекелей (427 тыс. долл. США) налог не взимается.

При покупке второй и последующих квартир налоги несколько выше:

• до 4 800 605 (до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 8%;
• от 4 800 605 шекелей (от 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 10%.

Льготы при налогообложении репатриантов

Граждане Израиля, вернувшиеся на историческую родину по закону «О возвращении», получают право на некоторые налоговые льготы, которые распространяются в том числе и на приобретенное жилье в Израиле для репатриантов. В частности, покупая недвижимость, новые жители имеют право воспользоваться следующими налоговыми льготами:

• на квартиру стоимостью до 1 700 605 шекелей (до 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 0,5%;
• на квартиру стоимостью свыше 1 700 605 шекелей (свыше 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 5%.

Кроме того, некоторые репатрианты, нуждающиеся в социальной помощи и имеющие тому документальное подтверждение, могут претендовать на бесплатное жилье в Израиле. В частности, право на получение государственной квартиры имеют пенсионеры, инвалиды, неполные и многодетные семьи, а также семьи, один из членов которых имеет тяжёлое хроническое заболевание.

Репатрианты, которые подпадают под одну из этих категорий, должны стать в очередь на получение квартиры в отделении Министерства абсорбции. Для того чтобы получить социальное жилье в Израиле, необходимо обязательно иметь удостоверение репатрианта, а также документы, подтверждающие право на социальную помощь в зависимости от обстоятельств (медицинская справка в случае тяжёлой хронической болезни, справка об инвалидности и т.д.). Однако перед тем как получить квартиру в Израиле, семьям, обращающимся в Министерство абсорбции, приходится провести в ожидании около десяти и более лет.

Налогообложение владельцев недвижимости

Помимо уплаты налога при покупке недвижимости, владелец должен оплачивать некоторые налоги и после приобретения жилья. Основным налогом является муниципальный сбор арнона. Его размер зависит от площади жилья. Однако в разных городах величина налога существенно отличается: так, в крупных населённых пунктах арнона обычно выше, чем на периферии. Сумму налога можно разделить на шесть частей и выплачивать каждые два месяца, но если уплатить налог одним платежом за весь год, его размер будет меньше.

Налог на улучшения взимается как с владельцев недвижимости, так и с арендаторов. Перед продажей недвижимости продавец и покупатель обычно договариваются, кто именно будет оплачивать этот налог, либо же они оплачивают его напополам.

Стоимость жилья в Израиле

Цена квартиры или дома в Израиле, как и в любой другой стране, зависит от того, в каком районе находится недвижимость. Цена аренды двухкомнатной квартиры в Иерусалиме и пригороде Израиля будет существенно разниться.

Квартиры в Израиле обычно состоят из 4-5 комнат – такое их количество считается нормой. Продажа однокомнатной или двухкомнатной квартиры в Израиле – большая редкость.

Средняя стоимость квартиры в Израиле в долларах составляет около 250 тысяч, тогда как стоимость элитной квартиры может достигать 4 млн долл. США.

Цены на недвижимость в Иерусалиме

Столица Израиля считается одновременно и его сердцем. В разгар туристического сезона сюда приезжают путешественники и паломники: как православные, так и католические. Цены длительной аренды жилья (в долл. США/мес.) в столице на 2020 год выглядят следующим образом:

• Однокомнатная квартира в спальном районе – 800-1,1 тыс.; в центре – 740-1 тыс.
• Трёхкомнатная квартира в спальном районе – 1-1,5 тыс.; в центре – 1-1,5 тыс.

Стоимость 1 кв. м квартиры, находящейся в спальном районе, варьируется от 5,5 до 6 тыс. в центре Иерусалима – от 6 до 8 тыс.

Жилье в Тель-Авиве

Многие считают этот город идеальным местом для проживания. Действительно, Тель-Авив одновременно является как деловой столицей Израиля, так и курортом, что позволяет ему быть чрезвычайно популярным среди иммигрантов, но при этом и самым дорогим.

Средняя стоимость квартиры в Тель-Авиве составляет приблизительно 300-350 тыс. долл. США за двух- или трёхкомнатную квартиру. Четырёхкомнатные апартаменты обойдутся примерно в 550 тыс. долл. США. Самые дешёвые квартиры в столице Израиля можно купить за 150-180 тыс. долл. США, однако найти недорогие варианты нелегко, к тому же жилищные условия в них довольно сомнительные.

То, сколько стоит квартира в Тель-Авиве, во многом зависит не только от количества комнат и района, в котором она расположена, но и от того, какой вид открывается из окон. Так, к примеру, элитные квартиры с видом на море в среднем стоят 20-25 тыс. долл. США за 1 кв. м, тогда как без него – примерно 14 тыс. долл. США за 1 кв. м. Стоимость апартаментов также зависит от того, насколько близко к нему находится другое жилье.

Стоимость квартир в Хайфе

Стоимость жилья в Хайфе выглядит сегодня следующим образом:

• Цена однокомнатной квартиры в спальном районе варьируется от 500 до 700 тыс.; в центре Хайфы – от 700 до 800 тыс.
• Цена трёхкомнатной квартиры в спальном районе – 800-1 тыс.; в центре – 1,1-1,4 тыс.

Цена 1 кв. м квартиры, находящейся в спальном районе Хайфы – 2-2,2 тыс. Стоимость 1 кв. м квартиры, находящейся в центре Хайфы – 2,5-3 тыс.

Цены на недвижимость в Нетании

Одним из самых посещаемых городов в Израиле является Нетания. Большинство российских туристов стремится побывать в этом красивом, старинном приморском городе.

Стоимость посуточной аренды квартиры в Нетании сегодня выглядит следующим образом:

• Снять квартиру с 6 спальными местами можно за 150 долл.; с 3 спальными местами – за 50 долл.
• Снять четырёхкомнатную квартиру на берегу моря можно за 350 долл. (в праздники цена повышается до 450 долл.).

В других городах Израиля

Купить в Израиле в Бат-Яме квартиру, расположенную в самом центре города, можно за 250 тыс. долл. США. При этом стоимость полностью меблированной и готовой для проживания квартиры может доходить до 700 тыс. долл. США.

Цены на жилье в городе Бат-Ям практически не отличаются от цен в Тель-Авиве, так как это ближайший к столице город, к тому же омываемый водами Средиземного моря.

Купить дом в Ашдоде в Израиле выйдет намного дороже, чем квартиру. Здесь множество вилл и коттеджей, цены на которые зависят прежде всего от расположения на морском берегу. К примеру, стоимость виллы площадью 400 кв. м составляет примерно 2,5 млн долл. США. Поэтому квартиры в Ашдоде более востребованы, чем дома. Самый недорогой вариант – это двухкомнатная квартира за 240-250 тыс. долл. США.

Купить квартиру в Израиле в Ашкелоне за цену, более-менее доступную для рядового покупателя, вполне возможно. Так, трёхкомнатную квартиру здесь можно приобрести в среднем за 200-250 тыс. долл. США. Самый дешевый вариант – двухкомнатную квартиру площадью 40 кв. м – можно найти за 130 тыс. долл. США. Коттеджи и дома жилой площадью примерно 180-200 кв. м стоят в Ашкелоне от 350 до 500 тыс. долл. США.

Приобретение недвижимости в кредит

Те, у кого нет достаточных средств на покупку жилья, могут для этой цели взять кредит. Ипотека в Израиле бывает трёх видов.

1. Машканта. Это финансируемая из госбюджета ипотека, которая предназначена для покупки жилья или финансирования его строительства.
2. Государственная ссуда. Она выдаётся на льготных условиях и предназначена для покупки квартир только в определённых населённых пунктах.
3. Ипотеки коммерческих банков.

Репатриант сам выбирает подходящее кредитное учреждение.

Информация об израильских банках

Кредитованием покупки жилья в Израиле в 2021 году занимаются практически все имеющиеся в стране банки. Чтобы правильно выбрать, предварительно необходимо ознакомиться с предлагаемыми условиями. Если в ходе этого процесса возникли вопросы, то их до подписания договора нужно обсудить с адвокатом.

Получение ипотечной ссуды

Особенности получения мешканты следующие.

• Она выдаётся в размере, не превышающем 60% общей стоимости жилья.
• На кредитную сумму начисляются до 4% годовых.
• До момента, пока вся ссуда не будет выплачена, собственность, на покупку которой она выдана, остаётся в залоге.
• Погашение осуществляется ежемесячно.
• Такая ссуда предназначена для приобретения только нового жилья.

В тех случаях, когда получить мешканту не представляется возможным, репатриант на покупку квартиры может взять государственную ссуду. Одним из её преимуществ является то, что на неё можно купить не только новое жильё, но и квартиру на вторичном рынке. Но чтобы ею воспользоваться, придётся перебираться в удалённый район страны.

Интернет-ресурсы для покупки недвижимости

Существует множество сайтов с объявлениями, предлагающими широкий выбор недвижимости из рук в руки в Израиле. Интернет-порталы могут быть как на русском языке, так и на иврите. Помимо сравнительно недорогих предложений жилья на вторичном рынке, на сайтах можно отыскать и варианты по такой же стоимости от застройщиков. Однако среди пользователей интернета большей популярностью пользуются именно частные объявления:

• – крупнейшая доска бесплатных объявлений. В первую очередь ищут на сайте “Яд2” недвижимость в Израиле, хотя здесь размещаются предложения в разных сферах. На сайте ежедневно выкладывают свои объявления десятки тысяч посетителей. С некоторых пор во избежание кибератак для жителей некоторых стран, включая страны СНГ, вход на сайт ограничен. Поэтому для того чтобы посетить портал, приходиться искать обходные пути;
• – израильский портал, на котором размещаются афиши, новости, а также частные объявления. В разделе «Доска объявлений» можно найти всё – от работы до недвижимости;
• – ещё одна доска объявлений для русскоговорящих. Здесь представлены разнообразные категории: автомобили, квартиры, работа и т. д.;
• – рекламно-информационный портал с широким выбором услуг и товаров. “2 рука в Израиле” – это доска объявлений, где можно найти предложения по недвижимости, учёбе, работе, туризму, машинам, мотоциклам, мебели и другим предметам интерьера. Преимуществом этого сайта является то, что он вмещает целую систему объявлений рекламно-информационного характера, которые ежемесячно просматривают около 200 тыс. человек.
• – еще один сайт, где можно найти предложения о недвижимости из вторых рук в Израиле.
• – на сайте размещена широкая база данных о недвижимости в Израиле. Здесь представлен большой выбор квартир из вторых рук (яд шния), а также новостройки и квартиры, продающиеся через маклерские агентства.
• – новостной русскоязычный портал о жизни в Израиле, на котором также размещаются предложения о купле-продаже и аренде апартаментов.

Израильские сайты недвижимости на иврите предлагают квартиры в Хайфе, Тель-Авиве, Иерусалиме, а также во многих других городах:

• – на сайте представлены предложения по продаже новых и подержанных автомобилей, недвижимости на первичном и вторичном рынке, а также животных и предложения о работе;
• – простой и удобный в использовании сайт, позволяющий подыскать работу, квартиру или автомобиль в зависимости от интересующего города (на сайте представлены предложения в Хайфе, Тель-Авиве, Иерусалиме, Ашдоде, Ришон-ле-Ционе, Петах-Тикве);
• – главные разделы сайта – квартиры и недвижимость, автомобили, животные, работа, вторые руки; вдобавок к основным категориям публикуются объявления о детских товарах, технике, мебели, кухонной утвари, а также о проведении различных курсов и семинаров;
• – доска объявлений города Иерусалима, где представлены такие категории, как аренда и покупка недвижимости, автомобили, рабочие вакансии, культура и отдых, рестораны, бизнес-справочник;
• – изначально на сайте были советы исключительно в сфере недвижимости: налоги, экономика, оценка, адвокаты, брокеры, каталог сайтов по продаже и аренде квартир, но затем основатели решили расширить объем информации и добавили новости в сфере развлечения, образования, культуры и медицины;
• – сайт, предлагающий информацию о последних новинках в области недвижимости, а также советы по обустройству нового жилья.

Для поиска недвижимости многие россияне привыкли пользоваться сайтом . Однако этот ресурс ориентирован исключительно на Россию и не содержит информации об израильской недвижимости, поэтому не стоит искать на сайте “Циан” недвижимость в Израиле.

Льготы для репатриантов

Лица, вернувшиеся на историческую родину, получают право на помощь со стороны государства, в том числе и в обеспечении жильём. Сразу по прибытии они смогут пользоваться пособием на его съём. Если же репатриант будет обзаводиться собственной квартирой, то налог на неё будет меньше, чем для других категорий жителей страны. Если её стоимость ниже 462 565 долларов США, то от неё придётся уплатить 0,5%, если выше – 5%.

Кроме того, льготы репатриантам в Израиле в 2021 году позволяют некоторым категориям граждан претендовать на получение социального жилья. Такое право имеют:

• пенсионеры;
• инвалиды;
• многодетные семьи;
• родители-одиночки;
• семьи, в которых имеется страдающее тяжёлым заболеванием лицо.

Дополнительные расходы на покупку

Налог на покупку недвижимости – mas rechisha

При покупке недвижимости в Израиле начисляется государственный налог мас рехиша. Его размер зависит от цены объекта, статуса покупателя (гражданин, репатриант или иностранец), типа недвижимости (жилая, коммерческая, земля) и количества объектов в собственности.

Для резидентов при покупке первого жилья в 2021 году:

• на объект стоимостью до 1,7 млн шекелей ($520 тыс.) – 0%;
• от 1,7 млн до 2,0 млн шекелей – 3,5%;
• от 2,0 млн до 5,3 млн шекелей – 5%;
• от 5,3 млн до 17,8 млн шекелей – 8%;
• более 17,8 млн шекелей – 10%.

Для резидентов при покупке не первого объекта (инвесторы) и для иностранцев в 2021 году:

• до 1,3 млн шекелей ($397 тыс.) – 5%;
• от 1,3 млн до 3,9 млн шекелей – 6%;
• от 3,9 млн до 5,3 млн шекелей – 7%;
• от 5,3 млн до 17,8 млн шекелей – 8%;
• более 17,8 млн шекелей – 10%.

Для новых репатриантов в 2021 году:

• до 1,8 млн шекелей ($560 тыс.) – 0,5%;
• более 1,8 млн шекелей – 5%.

Налог мас рехиша должен быть уплачен полностью в течение 50 дней после покупки. За просрочку предусмотрены штрафы. Как правило, за уплатой государственного сбора следит адвокат, который проводит сделку.

Гонорар адвоката: 0,5–1,5% + НДС

Адвокат – важнейший участник сделки с недвижимостью в Израиле. Он заказывает и проверяет основные документы на объект (выписку из бюро регистрации, справку из земельного управления, выписку из реестра залогов и др.), составляет договор купли-продажи и разъясняет покупателю его права и обязанности, хранит средства клиента на доверительном счёте, следит за регистрацией объекта. Словом, сопровождает клиента на всех этапах от момента выбора объекта.

Стоимость услуг зависит от вида сделки. Простые продажи квартир, как правило, оцениваются в 1,0–1,5%, более сложные сделки с коммерческими объектами – 2% + НДС. Обычно гонорар адвокату выплачивается по подписании договора купли-продажи.

На вторичном рынке каждая сторона сделки нанимает своего адвоката. На первичном – кроме гонорара своего адвоката покупатель также оплачивает юридические расходы застройщика на регистрацию права собственности. Это делает адвокат застройщика, и он, в свою очередь, тоже получает 1–2% от суммы сделки.

Гонорар риелтора: 1–2% + НДС

Услуги риелтора в Израиле оплачивает тот, кто их заказывает. Оплату может получить только лицензированный риелтор и только на основании письменного договора, подписанного клиентом. В договоре заранее прописывается размер вознаграждения – как правило, 1–2% + НДС – а также условия заключения сделки.

Обязанности риелтора – подбор вариантов, подходящих под требования клиента, организация просмотров недвижимости, переговоры и торг от имени покупателя с продавцом.

Госпошлины за регистрацию объекта: около $300

За внесение записей о новом собственнике в Реестр государственные органы взимают пошлины. Регистрационный сбор обычно составляет около 0,2% от стоимости недвижимости плюс 18% (НДС). Эти расходы не включены в гонорар адвоката, данный платёж обычно вносит покупатель. Размер пошлин небольшой – в большинстве случаев менее $300.

Расходы на ипотеку: до 0,5%

В случае получения ипотеки банк возьмёт пошлину за открытие кредита, привлечёт своего оценщика, чтобы проанализировать объект; будут и небольшие административные расходы. Также для выдачи кредита необходимо будет застраховать недвижимость и жизнь заёмщика. В результате стоимость сделки может вырасти на 0,1–0,5%.

Итого покупатель заплатит 10–15% сверх стоимости объекта недвижимости в Израиле.

Поиск недвижимости в Израиле

Как искать недвижимость в Израиле

Для начала изучите последние тенденции местного рынка недвижимости и возможности для инвестирования

Для этого читайте статьи и новости по Израилю на Prian.ru – мы публикуем всё самое важное для иностранных покупателей

Затем можно обратиться к базе объявлений по этой стране. Израильские риелторы и застройщики размещают на Prian.ru объекты, которые потенциально должны быть интересны иностранцам. Если вы не нашли подходящего варианта, оставьте заявку на подбор недвижимости по вашим требованиям.

Тель-Авив

Приведём еще пару популярных в Израиле сайтов по поиску недвижимости (на иврите):

Прежде чем выбрать конкретный объект, внимательно изучите его окружение. Некоторые израильские общины очень религиозны и строго соблюдают Шаббат (еврейский священный день – субботу). В этот день даже могут ограничить движение общественного транспорта по территории. Если вы не очень религиозны и вам не нравится перспектива быть взаперти всё это время, возможно, стоит отказаться от выбранной квартиры, даже если она подходит по остальным параметрам.